Esas Gayrimenkul Üst Yöneticisi (CEO) ve Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Yönetim Kurulu Üyesi Cem Eriç, “17 Mayıs sonrası derece derece bir açılış ile dönebilsek bile gelirlerimizde düşüş yaşayacağız. Gözüken o fakat 2021 yılı da sektör için fazla olumlu olmayacak” dedi.
Sektörün bütün projelerde kredi kullandığına sinyâl eden Eriç, bankalara her ay uyumlu kredi ödemesi yapıldığını, AVM sektörünün üzerinde önemli bir yük olduğunu bunu taşımakta zorlandıklarını vurguladı.
“Problem yokmuş gibi davranmayalım. Eğer çözüm üretilemezse mutlaka sektörde kayıplar yaşanabilir” diyen Cem Eriç, “Bu süreçten devlet teşvikleri olmadan çıkmak mümkün yok. Şiddet bir durum. İş hayatını ayakta yakalamak için teşviklerin devamlılığı manâlı” dedi.
Holding şirketi Gayrimenkul’ün bu sektöre uzun süreli görünüm açısıyla yatırım yaptığını, bu alandan çıkmayı düşünmediklerini anlatan Cem Eriç ile AVM sektörünü ve geleceğini konuştuk.
2021 YILI DA SEKTÖR İÇİN ÇOK OLUMLU OLMAYACAK
- 18 jurnal sokağa çıkma yasağı ve öncesinde de AVM’lerin kapanış saatinin 17:30 şeklinde ayarlanmasının sektöre faturası ne olur?
Mart ayında kısmi açılmalarla başlayan olumlu hava maalesef olgu sayılarındaki artışla birlikte gelen kısıtlamalarla olumsuza döndü. Mayıs ayında planlandığı gibi 17 Mayıs sonrası kademeli bir başlangıç ile dönebilsek bile gelirlerimizde düşüş yaşayacağız. Aşılama programları, devlet destekleri, aşamalı ve planlı bir kısıtlama programı ile Haziran ve sonrası için iyileşme olmasını planlıyoruz. Fakat gözüken o oysa 2021 yılı da sektör için çok olumlu olmayacak, yaralarımızı sarıp 2022 için umutlarımızı koruyacağız.
- Peki işler nasıl gidiyor bir hasar tespiti yaptınız mı?
Pandemi ile 1 yılı aştık. Herkesin önceliği sağlık durumu oldu. Geçen yıl bu süreci kavramak ve buna çareler düşünmekle geçti. ‘İşlerimizi nasıl devam ettireceğiz’ bu öne çıktı. Nasıl bir teknoloji desteğiyle işlerimizi ayakta tutacağımıza baktık. Kiracılarımıza iş ortaklarımız diyoruz onlarla oturup bir zarar tespiti yaptık. Kiracılarımızın ihtiyaçları anlamaya çalıştık. Kapalı kaldığımız dönemde ayrıca kira ayrıca genel gider almadık. Açıldıktan daha sonra da ciro kirası ile devam ettik. Bu dönemde devlet teşvikleri de önemliydi. 2020 Haziran’da açılmayla birlikte bir umutlanma başlamıştı. Maalesef eylül-ekim sonrası bitmiş ikinci dalga bitmiş kapanmalar ve sert tedbirler geldi. AVM’ler pandemiden maksimum etkilenen sektörlerin başında geliyor. Kasım ve aralık aylarında AVM ziyaretçi sayılarında yüzde 70’lere varan gerilemeler vardı.
HERKES ÖNEMLİ HASAR ALDI
- Yeni yıla nasıl umutlarla girmiştiniz?
Yeni yıla başlarken birazcık umutlanmıştık. Zor bir ilk çeyrek geçecek, daha sonra ikinci çeyrek azıcık toparlanır diye düşünmüştük. Üçüncü çeyrekte burnumuzu kaldırırız ,dördüncü çeyrekte pandemi öncesi rakamlara ulaşırız diye planlar yaptık. Fakat maalesef hiç öyle geçmedi. İlk çeyrek beklediğimizden daha sert geçti. İkinci çeyrekte toparlanmayı üçüncü çeyreğe öteledik. İşin temelinde aşı yatıyor. Sağlık açısından tedirginliği atmadıkça insanları alışverişe rehberlik etmek fazla zor. Yılın ikinci yarısı için hâlâ umutlarımız var. Hepimiz önemli zarar aldık. İnsanlar hesaplı açıdan kayıplar yaşadılar, enflasyon baskısı üzerimizde, kazanç kayıpları oldu. Fiyat artışları daha bütün yansımadı. Bir arz yansıması gerekiyor. Herkeste satış kaygısı da var.
Normalleşmenin birinci adımı sıhhat. Bu dönemi paylaşmak çok manâlı. Acıyı da paylaşacağız. Bu süreçten devlet teşvikleri olmadan çıkmak olası yok. Baskı bir durum. İş hayatını ayakta tutmak için teşviklerin devamlılığı önemli.
- Borçlar Kanunu’nunda bir değişiklikle pandemi ve sanki mucizevi durumlarda kira muafiyeti getiren bir düzenleme üzerinde çalışılıyor. Bu yasalaşırsa AVM'leri nasıl etkiler?
Pandemi döneminin başından bugüne değin geçen 14 ay baştan başa Esas Gayrimenkul en kuvvetli şekilde kiracı iş ortaklarının yanına yer aldı, destek verdi. Kapalı kalınan günlerde kira alınmadı, ciro kira uygulamaları ve kira indirimleri yaptık, işletme giderlerinde yarattığımız tasarrufları indirim olarak yansıttık, ödeme vadelerinde esneklik sağladık. Bu destekleri vermeye bugün de devam ediyoruz, gerektiği sürece de vermeye devam edeceğiz. AVM sektörünün genelinde de bu ve sözde desteklerin sürdüğünü görüyoruz. Bizim de üyesi olduğumuz AYD’de bu yönde güçlü destek mesajlarını daima vermiştir.
Kira muafiyeti konusu bilhassa cadde mağazalarına dönük bir düzenleme olarak değerlendiriliyor, farklı gerekçelerle caddelerde mülk sahiplerinin benzer destekleri veremediğini görüyoruz, kiracıların taleplerinin de bu yönde oluştuğunu düşünüyoruz.
KİRACILARA DESTEĞİMİZ SÜRÜYOR
- Sizin tarafta kiracılara ne kadarlık destek oldu?
Sektör çok net şekilde kapalı kalınan dönemde kira almadı. Açıldıktan daha sonra ya indirim ya ciro kirası oldu. Normalleşmeyi düşünürken sert tedbirler gelince destekler sürmeye devam ediyor. AVM sektörü de borçlu bir sektör. Sonuçta AVM’leri proje finansmanlarıyla banka kredileriyle gerçekleştirdik. Bankacılık sektörünün de bu süreçte bize yardım vermesi fazla manâlı. Devlet, AVM, bankalar ve perakendeci bir arada çözüm bulmalı. Değişik türlü yük bir tarafın üzerinde kalıyor, bu fazla sürdürülebilir değil. Yalnızca bir yere kaynak yaratmak destek olmak yükü öteki tarafta bırakıyor.
- Bu dönemde siklet AVM yatırımcılarının üzerine mi kaldı?
Bir perakendeci için kira gideri toplam giderinin bir bölümünü oluşturur. Kira geliri ise bizim gelirimizin tamamı. Ben kira almadığım süre gelirimden tamamen yoksun kalıyorum. Fakat benim giderlerim var. Biz AVM’leri kapattığımızda bile muhakkak sistemlerin çalışması gerekiyor. Belirli sayıda güvenlik bekliyor, marketler, eczaneler açık. Bu dönemde çalışan sayılarını azaltmadık. KIsa vakit kısa çalışma ödeneğinden faydalandık. Projelerin tamamında kredi kullandık. Bankalara her ay kredi ödemesi yapıyoruz. Burada bir tedarik ertelemeler oldu ama yine de yük üzerimizde. AVM sektörünün üzerinde önemli bir ağırlık var, bunu taşımakta da zorlanıyoruz.
PROBLEM HÂLÂ MASADA
- Bir sabır noktanız var mı nereye dek gider? Borç ertelemeleri olmazsa ne değin dayanırsınız?
Sektörde bambaşka bir yatırımcı profili var. Kurumsal, bireysel ve tanıdık olmayan yatırımcılar var. Yapabilen herkes bu dönemde sermayesini güçlendirdi. Cümbür Cemaat kendi cebinden sermayesinden yiyerek, para koyarak geçirdi bu süreci. Bunu perakendeciler de yapmıştır. Bunu yapamayan var. Bankalara gidildi, durdurma ve ek krediler istendi. Buna kısmen yanıt alınabildi. Problem hâlâ masada. Burada ne değin dayanılabilir bunun yanıtını vermek kolay değil. Umalım ancak yılın ikinci yarısında daha artı bir tablo olsun.
Ama bu yükü taşıyamayacak şirketler mutlaka vardır. Sermayesini arttıramamış, bankalardan destek görememiş firmaların bu süreci taşıması mümkün olmayacak. Özellikle devlet teşvikleri çekildikten sonradan daha da şiddet olacaktır. İlgili bakanlıkların ve sektör temsilcilerinin oturup bir çözüm bulması gerekiyor.
- Sizin portföyünüzde kaç AVM var?
Bizim portföyümüzde 11 AVM var. Bunun 7 parça başına bize ait. 4 parça başına diğer yatırımcıların projeleri onların yönetimini biz yapıyoruz. Biz ağırlıklı Anadolu’dayız.
- Kapanacak veya bankalara geçecek olan AVM sayılarıyla ilgili bir öngörünüz var mı? Siz bu alandan çıkmayı planlar mısınız?
Esas Holding şirketi Başlıca Gayrimenkul bu sektöre uzun süreli gösterme açısıyla yatırım yaptı. Çıkmayı düşünmeyiz. Bağlı fakat sorunlar var ama bu sorunlarla mücadele edecek gücümüz var.
Sektörde bezginlik var ama boyutunu tahmin etmek zor. Problemin olduğu bir gerçek. Problem yokmuş gibi davranmayalım. Eğer çözüm üretilmezse mutlaka sektörde kayıplar yaşanabilir. Sorun olmaması için Ankara’nın koordinasyonunda bu ekosistemin kararlar alınması desteklerin verilmesi gerekiyor.
CİDDİ KUR RİSKİ TAŞIYORUZ
- Ne cins destekler?
Finansman manâlı bir tartma. Dövizle kiralamalar TL’ye döndüğünde bizim aldığımız krediler dövizde kaldı. Döviz artışıyla birlikte önemli bir kur riski taşır ışık halkası geldik. Bankaların mutlaka bu konuda çözüm üretmesi gerekiyor. Burada siklet bizim üzerimize kaldı. Devletin desteği iki yönü olan olmalı; biri sektöre, diğeri vatandaşlara. Vatandaşın masraf gücünün korunması kayda değer. Vatandaşların gerekli ihtiyaçlarını en azından karşılayabiliyor olması lazım. Perakendecilerle birlikte sorunlarımıza çözüm bularak yolumuza devam etmemiz gerekiyor.
- AVM'den çıkmak isteyen perakendeciye ne tür kolaylıklar sağlıyorsunuz?
Sorunlarımızı hep masada çözdük. Bizim onlarla, bankalarla imzaladığımız sözleşmeler var. Hareket ederken bunları hep göz önünde bulundurmak gerekiyor. Ast ancak şartlara kadar değiştirmeye çalışıyoruz. Ama ben istersem AVM’den çıkarım seslenmek ticaretin kurallarına uygun değil. Sözleşmelerde çok sert maddeler varsa bugünkü şartlara tarafından yumuşatılabilir, onun için daima diyalog çağrısı yapıyoruz. Bu anlamda hiç hukuka taşınmış dosyamız değil. Her AVM’nin kendine göre farkları şartları var. Monoton düzenlemeler sektöre zarar getirir. Sektör bu konuda anlaşma tarafında irade ve hoşgörüyü masaya koymaya hazırlanmış. Bizlerin de taahhütleri göz önünde bulundurulmalı.
DOLULUK YÜZDE 90’IN ÜZERİNDE
- AVM mağaza doluluklarınız ne durumda?
Bizde doluluklar yüzde 90’ın üzerinde. 11 AVM’mizde 21 bin metrekare yeni kiralama yaptık. Biz olumlu ilişki geliştirme konusunda iyi bir imtihan verdik. Anadolu’da etkinlik gösteriyorsanız küçük esnaf çok manâlı oluyor. Onların bir kısmı kapatmak durumunda kaldı.
YENİ OFİS YAPILMASI ENGELLENMELİ
- Büro tarafında da yatırımlarınız var. Bundan Böyle uzakta çalışma yaygınlaştı, orada nasıl bir dönüşüm olacak?
Bizim İstanbul’da 3 büro binamız var. Pandemide kayıp yaşamadık. Uzak egzersiz kültürünün kalıcı olacağına dönük inanç güçlendi. Elastik çalışma olacak. Şirketler maliyetlerini yıkmak için daha pahalı ofislerden daha idareli ofislere, daha büyük metrekarelerden daha küçük metrekarelere geçiş yaptılar. Dönüşüm sürecek. Umalım ama gelecek dönemde bu alanda büyük arz gerçekleşmesin. Yeni büro yapılmasının engellenmesi lüzumlu. Biz ofislerimizde müşterek başvuru alanları yaratıyoruz.
Birçok şehirde faaliyet gösteriyoruz ve bu şehirlerin tamamında “İyilik Burda” diyerek ayrım yaratan projelere imza atıyoruz. kent ve sivil toplum kuruluşlarıyla bütünlük içinde yol almak, yer aldığımız şehirlere ayrıca idareli ayrıca sosyal anlamda katkı sunmak en büyük isteğimiz. Türkiye’nin neresinde bir problem olursa, biz orada elde etmek istiyoruz. Hatay’da yangın oldu biz ne yapabiliriz, İzmir’de zelzele oldu biz nasıl gidebiliriz diye düşünmeye, dertlemeye bunlara çözümler üretmeye çalıştık. Topluma avantaj üretmek kayda değer.
AVM’LERDE VARLIK YÖNETİMİYLE BÜYÜYECEĞİZ
- Portföyünüzün ne kadarı AVM ve ofis?
Türkiye genelinde Esas Burda ismiyle 7 alışveriş merkezi, 3 ofis binası ve 1 konut ve 1 otel projesini hayata geçiren Esas Gayrimenkul, yönetimini üstlendiği Van Alışveriş Merkezi, MalatyaPark, Sanko Park Gaziantep ve Konya Kentplaza ile birlikte toplamda 64 projeyle alışveriş merkezi otel ve ofis binalarına yatırımlarını sürdürmektedir.
Bizim ağırlıklı işimiz ticari gayrimenkul ve yönetmek. Türkiye’nin ekonomik yapısı bundan böyle yeni AVM projesi geliştirmeye uygun yok. O alanda büyümeyi daha fazla sahibi olmadığımız AVM’lerin varlık yönetimini gerçekleştirerek yapıyoruz. Türkiye’de 450 AVM var. Burada dönüşüm ajandasına gereklilik duyan çok AVM var. Bizim sahip olduğumuz vizyonun, kaynağın da birçok AVM’de olmadığını görüyoruz. Sahip olduğumuz deneyimi, teknolojiyi, insan kaynağını başka AVM’lerde göstermek istiyoruz. Birlikte çalışalım. Önümüzdeki yıllarda varlık yönetimi anlamında büyümeyi hedefliyoruz. derhal iki üç projeyle görüşme halindeyiz.
Dijital ve kültür dönüşümü halindeyiz. Bu alanlar odağımızda. derhal dönüşüm ihtiyacı olan AVM’lere biz bilgimizi, vizyonumuzu ve kaynağımızı uymak istiyoruz. Onlar için bir kurtuluş reçetesi olacağız. Zora girmiş projelere değil daha çok dönüşüm fırsatı olan projelere bakıyoruz. Yatırıcısıyla da iki taraflı bir vizyonda buluşabileceğimiz yerlere bakıyoruz.
Büro tarafında yeni bir arz planlamıyoruz. AVM ve ofislerde toplamda 523 bin metrekare kiralanabilir alanımız var. 1500’ü aşkın kişiye istihdam sağlıyoruz. Bu sayıya mağaza çalışanları dahil yok. Takvim 50 milyon ziyaretçi ağırlıyoruz. Bugüne değin 600 milyon Avro’yu aşan yatırım yaptık
Şehriban Kıraç/Cumhuriyet
Kaynak: www.patronlardunyasi.com URL: https://www.patronlardunyasi.com/haber/Esas-Gayrimenkul-Yeni-ofis-yatirimlari-engellenmeli/250397
